FORMALIZAM U PROMETU NEPOKRETNOSTI

Odavno je poznato da prilikom kupovine nepokretnosti od Vas se traži mnoštvo papira, saglasnosti, overa u sudu, overa kod notara. Sve to je posledica strogo propisane forme u skladu sa Zakonom o prometu nepokretnosti. Naime, kako biste stekli pravo svojine na nepokretnosti neophodno je da pripremljen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overite kod javnog beležnika.

Ruku na srce tako nešto i ne bi predstavljalo problem, kada srpsko zakonodavstvo od Vas ne bi zahtevalo da se izjasnite da li želite da nepokretnost steknete kao posebnu svojinu ili kao bračnu tekovinu. Zatim, prodavac od koga kupujete stan ukoliko je u braku mora sa sobom povesti suprugu/a koja/i će se saglasiti sa prodajom ili će to učiniti u posebnoj formi izjave koja će biti overena kod javnog beležnika.

Dakle, princip danas za sutra u prometu nepokretnsoti nije izvodljiv s obzirom na složenost postupka koji se zahteva prilikom overe ugovora. Naravno, reč je o prometu nepokretnosti između fizičkih lica, postupak je nešto jednostavniji kada je reč o zaključivanja ugovora sa pravnim licima.

Forma koja se zahteva prilikom kupoprodaje nepokretnosti, ima za svrhu da što detaljnije upozna prodavca i kupca o obavezama, da se takvi ugovori registruju pred državnim organom i time se spreči postojanje ništavih i rušljivih odredaba koje bi u budućnosti stvorile dodatne probleme za ugovorne strane. Gužve kod javnih beležnika i ispunjavanje previše formalnih uslova stvaraju prepreku za efikasniji promet nepokretnosti. Sa druge strane zakonodavstvo je rešilo da izbaci pribavljanje lista nepokretnosti s obzirom na nesavršen sistem, ali sasvim solidan pristup elektronskim putem katastru nepokretnosti. Država može i mora da ubrza postupak prometa nepokretnosti.

U poslednje vreme aktuelizovan je sukob katastra i notarijata, katastar je stao u navodnu zaštitu građana, tako što je obavestio javnost da javni beležnici pokreću postupke koji će unapred biti obustavljeni usled procesnih nedostataka. Naravno, u ovoj borbi nema nevinih i jedni i drugi imaju svoje mane, ali izmena zakona koja je obavezala notare da ugovore o kupoprodaji nepokretnosti po službenoj dužnosti dostavljaju nepokretnosti je konkretizovala načeko pouzdanosti i upisa u javne knjige. Takvim postupanjem smanjena je mogućnost fiktivnih prodaja nepokretnosti i time se izbegava mogućnost da ista nepokretnost bude prodata više puta.

Zakonodavstvo mora da prati društvene promene, a promene su takve da je tržište nepokretnosti aktivnije više nego ikada. Imajući u vidu sve, manje formalnosti, smanjenje gužva, stručnije postupanje nadležnih službi i imaćemo kompaktan promet nepokretnosti.

Piše: advokat Nikola Dagović